编辑丨中鼎控股集團
“时代的一粒灰，落在普通人头上就是一座山。”
今年这一粒灰，落在了千千万万个签署停贷协议的“准业主”头上。
最近一段时间，多地烂尾楼的“准业主”强制断供，希望以此倒逼开发商交楼。声势浩大的“断供潮”背后，我们看到了房地产市场繁华散去后，最真实的样子。
6月30日，一封《景德镇市恒大珑庭的全体业主决定强制停贷》告知书揭下了国内房产开发商最后一块遮羞布。
随后，停贷风波在中国一些强二线、三四线城市不断蔓延。据不完全统计，目前已有个烂尾楼项目的业主发出停贷告知书，涉及深圳、武汉、郑州、长沙、西安、南昌、上海、重庆等近20个多城市，且仍在不断增加中。
存款和房子是家庭生存之根基。对中国家庭来说，房子不仅是栖身之地，还可能是两个家庭、两代人所有的积蓄、孩子的学位房以及家人所有的期盼。但凡能够交楼，“六个钱包”勒紧裤腰带都给银行供贷款，也不至于冒着上征信、弃首付的巨大风险强制停贷。
这些业主们强制停贷的举动，掀开了国内房地产市场在多年轰轰烈烈发展之下的另一面。
起底“断供潮”事件
烂尾楼导致停贷这件事，预售制难辞其咎。
国内买新房8成是期房，只有2成是现房，买期房占到绝大多数。目前，多数城市允许开发商在项目建设1/3时提前对外销售，还有部分城市完成打地基后就能卖。
购房流程看下来不难发现，业主们犹如拿着本金在豪*，集体裸奔：
第一步，先看房，看好了签认购书，同时付几万块不能退的定金；
第二步，在规定的时间内付完3-4成的首付；
第三步，办理按揭贷款，贷款批下来才签订购房合同；
第四步，合同签订完成后的30天内，去房管局交税、网签。
这个过程在你决定买房后就会火速完成，相当于在房产属于你之前，你给银行打工的“卖身契”就定下了。
这些钱按法规要放在监管账户里，不过现在市面上流传各种操作，开发商们可以“巧妙地”做资金转移，购房者花自己的钱盖自己的楼，很有可能就变成了开发商下一个项目的启动资金。
简单点说，以前一个开发商卖了A楼盘，可能把售房款再去拿地建B楼盘；
然后卖了B楼盘，一部分售房款可以交A楼盘的施工费；
但过去几年为了抑制房价过快上涨，贯彻“房住不炒”，针对房地产企业的相关*策不断收紧，预售资金监管也开始收紧，B楼盘的售房款要专款专用，不能拿去交A的施工费；
于是，A楼盘就停工了。
房企传统的高杠杆高周转模式失效，资金链遭遇前所未有的压力，再加上疫情影响施工进度等因素，停工楼盘数量越来越多。
“预售制”与“卖楼花”有何不同？
说起来，期房这套模式是我们向香港“楼花”学习的成果，但为什么香港却很少有烂尾楼的问题？（*「楼花」指的是买方付款时物业尚未建成，好比植物处于开花阶段尚未结果，故此得名。）
根源在于有3个关键点不太一样。
不同点一：预售资金监管方
香港的“楼花”不交给开发商，而是交给律师行在银行开设的信托账户。律师行再根据项目进度支付定金给开发商。内地的预售制，首付则是交到了开发商在银行开设的专项账户，由银行监督使用。
不同点二：还贷时间
香港购房者缴完“楼花”后，在整个预售阶段都不用付款，也就不必向银行申请贷款、不用还按揭。直到项目开发收尾，开发商向*府缴清地价后交房，购房者再拿着房契向银行申请贷款。
内地预售制里，开发商拿到预售证后，购房者就开始办理按揭贷款，相当于房子没造好，开发商就拿到了全部购房款。
不同点三：土地抵押权限
内地的预售制中，购房者全额支付的房价包含了购买土地使用权的地价，但直到交房拿证前，购房者没有土地使用权的保障。开发商垫付了一笔土地出让金，却拥有土地使用权，并将其抵押给银行。
一旦项目烂尾，土地质押绑定了大量债务，处理起来很复杂。土地使用权被卖断，*府不能随便收回，只能协调。接盘的开发商要在处理复杂的债务问题后才能继续土地开发，债务成本和风险很难控制，烂尾项目很容易陷入长期停工的僵局。
在香港的“楼花”模式中，开发商并没有获得土地使用权，他们在土拍中拿到的实际上是土地开发权。开发商启动项目后，可以从银行获得贷款，但不能把土地抵押给银行，也就不存在复杂的土地使用权质押问题。一旦项目烂尾，银行和开发商之间清算账目，*府和购房者都不受影响。
如何破局？
“断供潮”爆发后，很多人认为应取消“预售制”，但取消预售制短期内不可行。这是因为，多数开发商还是采取资金高错配性的方式进行开发，取消预售制会增加开发商资金压力，造成更多开发商经营困难，不利于行业稳定。
从长期来看，以下两种方案或将有助于解决烂尾楼问题：
方案一：逐步推行现房销售
各地根据实际情况逐步推行现房销售，同时强化监管机构对于开发商拿地能力的考察。
方案二：引入“保交楼险”
参照企业融资信用保险制度，推出“保交付”的保险制度。险资参与监管，账目由保险公司定期核查，对购买保交楼险的业主进行公示，这样可以形成“监管机构+保险公司+业主”一起监管的强监管模式。
好在，*府对此问题给予了高度重视，据统计，年7月6日至今，超过10个市或区县先后召开推进会，研究部署问题楼盘化解处置事宜。多数地区要求制定“一企一策”或“一楼一策”，设立工作专班或专项化解指挥部，部分区域甚至推动具体单位“一对一”负责单家出险房企或单个问题项目。
相信后续如果在地方*府的协调下，银行能提供融资，房企能够恢复开工，“断供停贷潮”或许也会告一段落。
但对投资者而言，如何避免这“一粒灰”落到我们头上，是每个人都该思考的问题。房子是大多数购房者最重要的财产，也是他们寄予厚望的“家”。如今，买房“稳赚不赔”的时代已经过去，不确定性日益加剧。购房者如何才能规避风险，保护好自己的权益？
首先，辨别开发商资质，尽量选择资金充足、规模较大的开发商；
其次，考虑购买现房或二手房，来规避期房可能存在的烂尾风险；
最后，摒弃炒房投机的想法。当前情况下，如果是刚需，自然该买房还是要买；如果是为了炒房投机，这种想法并不可取。
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